上周五，有媒體報(bào)道美國(guó)迪士尼總部與上海市政府簽訂關(guān)于迪士尼項(xiàng)目的框架協(xié)議，隨后，美國(guó)華特迪士尼公司打破緘默，發(fā)出聲明指出，將把與上海市政府共同擬定的申請(qǐng)報(bào)告提交中央政府審批。

知情人士透露，上海已經(jīng)做好建設(shè)迪士尼項(xiàng)目的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，項(xiàng)目獲批原則上沒有障礙。

《洛杉磯時(shí)報(bào)》引述迪士尼發(fā)言人萊斯利·古德曼(Leslie Goodman)的話稱，該公司一直在商討在上海建設(shè)主題公園的可行性，近日公司與上海市政府共同擬定了一份申請(qǐng)報(bào)告，并將把報(bào)告提交中央政府審批。古德曼形容該進(jìn)展為冗長(zhǎng)商討過程的“里程碑”，但拒絕透露其他詳情，包括提呈申請(qǐng)報(bào)告的具體日期和中央政府的審批時(shí)間要多久。

而迪士尼總部與上海市政府簽訂的這份項(xiàng)目建議書主要是為在滬建設(shè)主題公園定下法律和財(cái)務(wù)框架。根據(jù)所簽訂的協(xié)議，迪士尼將持有上海迪士尼樂園43%的股份，當(dāng)?shù)卣械囊患液腺Y控股企業(yè)則將持有57%股份。

據(jù)了解，這一內(nèi)地首個(gè)主題公園項(xiàng)目預(yù)計(jì)耗資244.8億元，一期占地約1.5平方公里，最早于2014年對(duì)游客開放。雖然聲明中未明確介紹主題公園的所在地，但根據(jù)此前報(bào)道，上海迪士尼項(xiàng)目已經(jīng)敲定位于上海浦東川沙和南匯交界的黃樓區(qū)域?！霸谥醒肷形醋龀稣脚鷱?fù)的情況下，具體位置可能有些許微調(diào)，但靠近上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)的大體方位基本明確?！睒I(yè)內(nèi)人士稱。

知情人士介紹，和全球各地的迪士尼項(xiàng)目相比，上海迪士尼將被列入超大規(guī)模行列。從迪士尼全球運(yùn)營(yíng)模式來看，其四大主要業(yè)務(wù)領(lǐng)域包括主題樂園和游樂場(chǎng)、影視內(nèi)容制作、媒體網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)和其他相關(guān)消費(fèi)產(chǎn)品。而迪士尼項(xiàng)目可能為A股資本市場(chǎng)帶來包括房地產(chǎn)、影視娛樂、出版印刷、媒體網(wǎng)絡(luò)、玩具生產(chǎn)、特許經(jīng)營(yíng)、廣告、商業(yè)等一系列領(lǐng)域的龍頭企業(yè)。

去年以來，隨著房地產(chǎn)和金融業(yè)遭遇下行風(fēng)險(xiǎn)，上海經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)定增長(zhǎng)受到考驗(yàn)。由此，2010年世博會(huì)和迪士尼項(xiàng)目的啟動(dòng)顯得更加受人矚目?！皯?yīng)該說上海是全國(guó)率先嘗試產(chǎn)業(yè)升級(jí)和轉(zhuǎn)型的區(qū)域，服務(wù)業(yè)一定是未來拉動(dòng)上海經(jīng)濟(jì)的重要支點(diǎn)?！?/font>

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專家潑冷水：滬迪士尼未必盈利

川沙地價(jià)

10年漲了幾百倍

李國(guó)強(qiáng)的電機(jī)修理店，位于川周公路南邊的黃樓村?！熬W(wǎng)上說的都是騙人的，我們已在這里等了10年，迪士尼還是不來?！彼磸?fù)用手比畫著“十”字，有點(diǎn)郁悶地告訴記者，1998年開始，黃樓村及附近的區(qū)域就陸續(xù)動(dòng)員拆遷，所有的當(dāng)?shù)厝硕贾?，這里要修建迪士尼樂園。

李國(guó)強(qiáng)透露，相當(dāng)一部分村民將平房翻修成了兩層小洋房，以便將來能多拿一點(diǎn)拆遷補(bǔ)償。同時(shí)，人均1畝的耕地也轉(zhuǎn)讓給了村集體，村集體再將土地轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)。黃樓村的土地，許多轉(zhuǎn)讓給了華麗綠地園林公司，該公司根據(jù)當(dāng)時(shí)每畝稻谷產(chǎn)量折合成收入，作為綠化補(bǔ)償給當(dāng)?shù)鼐用?，?dāng)時(shí)一畝地的補(bǔ)償是400元/年。

也有人士告訴記者，其實(shí)土地還沒被正式征用，要等修建迪士尼的批文下來，到時(shí)包括宅基地在內(nèi)的征地補(bǔ)償，還是算在當(dāng)?shù)卮迕耦^上。

黃樓村一位83歲高齡、戴著黑框老花鏡的老太太顯得迫不及待：“迪士尼是不是要來了？趕快來吧，我都80多歲了，不能再等了！”

迪士尼要建在川沙鎮(zhèn)的消息傳開后，川沙鎮(zhèn)的土地價(jià)格開始上升，地價(jià)的算法也從按畝計(jì)算，變成了按平方米和按天計(jì)算。

據(jù)當(dāng)?shù)厝耸拷榻B，規(guī)劃區(qū)的6平方公里區(qū)域里，一共有7個(gè)村。這7個(gè)村的耕地，皆在1998~2003年以預(yù)征方式轉(zhuǎn)讓出去。村集體土地除了租給園林公司，也有作為廠房用地出租的。記者看到，在鄉(xiāng)村公路旁，多處可看到寫著出租廠房的橫幅。

“現(xiàn)在出租的價(jià)格，每天每平方米從0.8元到1元不等?！碑?dāng)?shù)厝耸客嘎?。按照每天每平方?.8元計(jì)算，一畝地每年用來出租廠房可收入19萬元左右。這與土地轉(zhuǎn)讓合同上400元/畝·年的補(bǔ)償價(jià)格相比，10年間，當(dāng)?shù)氐耐恋貎r(jià)格漲了幾百倍。

于是，處于迪士尼樂園核心規(guī)劃區(qū)的上市公司界龍實(shí)業(yè)，因?yàn)橛?00畝土地毗鄰規(guī)劃中的迪士尼樂園，每次有關(guān)迪士尼樂園項(xiàng)目進(jìn)展的傳聞一披露，其股價(jià)就飆升。

利好兌現(xiàn)

小心周圍房?jī)r(jià)不漲反跌

從上海要建迪士尼樂園的消息公布時(shí)起，與迪士尼樂園相關(guān)的上市公司和周邊的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，就是各家投資機(jī)構(gòu)和投資者炒作的對(duì)象。

川沙的樓盤由7000元/平方米，上漲至目前的12000元/平方米?？拷鲜磕針穲@規(guī)劃區(qū)的上海藝泰安邦，也從3000元/平方米漲到目前7000~8000元/平方米。在當(dāng)?shù)負(fù)碛型恋刈疃嗟慕琮垖?shí)業(yè)，更是迪士尼題材頻頻熱炒的對(duì)象。

但中原地產(chǎn)香港公司研究董事提醒說，在迪士尼樂園落戶香港前，周邊房地產(chǎn)價(jià)格猛漲。但迪士尼真的來到香港后，樓市的泡沫消失了，周圍的房地產(chǎn)非但沒有漲價(jià)，反而價(jià)格下跌。

衛(wèi)明不動(dòng)產(chǎn)智庫負(fù)責(zé)人蔡為民也認(rèn)為，上海迪士尼對(duì)周邊的住宅幾無任何影響，反而會(huì)因?yàn)橛慰吞?，影響居民出行的便捷，造成?dāng)?shù)刈≌某山粦K淡。唯一利好的只會(huì)是迪士尼周邊的商業(yè)地產(chǎn)，但如果商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目離得太遠(yuǎn)，也無法獲益。

一位房地產(chǎn)評(píng)估師計(jì)算得出，整個(gè)上海迪士尼的土地征用費(fèi)用將高達(dá)175.2億元。

截至目前，規(guī)劃區(qū)大部分用地仍是集體性質(zhì)的農(nóng)業(yè)用地。據(jù)南匯區(qū)房地局工作人員介紹，上述土地需要先由土地管理部門征用，而后通過掛牌拍賣，上海迪士尼再將它購(gòu)入。據(jù)了解，政府支付的費(fèi)用，除了上述土地的動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)外，還包括青苗費(fèi)、農(nóng)耕地占用費(fèi)、搬遷費(fèi)等其他法律規(guī)定的費(fèi)用。

五合國(guó)際五合智庫總經(jīng)理鄒義介紹，一般情況下，土地起拍價(jià)比動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)用略高，政府可能獲利。不過，迪士尼項(xiàng)目情況特殊，政府可能做出犧牲，使土地起拍價(jià)低于動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)用，以免給項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)造成巨大的負(fù)擔(dān)。

即使如此，規(guī)劃區(qū)的土地拍賣價(jià)格仍不便宜。即使按照2003年上海市公布的基準(zhǔn)地價(jià)，上海迪士尼規(guī)劃區(qū)的土地價(jià)格也要600~910元/平方米。以600元/平方米計(jì)算，僅土地成本一項(xiàng)就需要花費(fèi)36億元。

前車之鑒

香港迪士尼一直在虧

“假如迪士尼樂園最終能登陸上海，一定不要答應(yīng)對(duì)方過于苛刻的條件，那會(huì)大大降低項(xiàng)目的盈利可能性?！币晃幌愀鄣禺a(chǎn)商人直言。

該人士認(rèn)為，香港迪士尼樂園之所以一直虧損，主要原因是美國(guó)方面向中國(guó)香港索取高額的專營(yíng)費(fèi)用，特區(qū)政府僅能從中獲得很小的收益。根據(jù)協(xié)議，特區(qū)政府以注資、撥地及貸款方式占有項(xiàng)目57%的股份，迪士尼注資24.5億元，擁有43%的股份，投入品牌，并從中收取專營(yíng)費(fèi)用和管理費(fèi)。

此前有媒體報(bào)道，上海迪士尼不會(huì)沿用香港模式，而采用日本迪士尼的合作模式，即由政府提供土地和絕大部分建設(shè)資金并控股，日常管理交給美方團(tuán)隊(duì)，同時(shí)每年向迪士尼公司支付品牌費(fèi)和經(jīng)營(yíng)收入提成。

除了品牌費(fèi)用和管理費(fèi)帶來的盈利壓力外，上海迪士尼還有可能遇到內(nèi)容方面的難題。去過美國(guó)迪士尼樂園的上海人DENNY表示，去過一次迪士尼，就不愿意再去了，因?yàn)槟抢锏挠斡[項(xiàng)目更新速度緩慢，毫無新意。他認(rèn)為，除了14歲以下的兒童，沒有人永遠(yuǎn)喜歡“米老鼠”，上海迪士尼怎樣吸引回頭客，會(huì)是一個(gè)大難題。

上述香港地產(chǎn)商人也稱，香港人厭惡了守舊的迪士尼樂園，更喜歡逛常換常新的海洋公園。“美國(guó)的文化過了高峰期，開始走向沒落，不能持續(xù)吸引游客。反而是海洋公園、野生動(dòng)物園之類的自然主題樂園，更具吸引力。”

衛(wèi)明不動(dòng)產(chǎn)智庫負(fù)責(zé)人蔡為民也認(rèn)為，上海迪士尼在剛開業(yè)時(shí)，或許會(huì)吸引很多游客，但中長(zhǎng)期的盈利前景極難預(yù)料。“(游客們)去參觀一兩次也就夠了，不會(huì)經(jīng)常去的?！比绻仡^客不多，盈利前景就會(huì)不妙。

對(duì)于上述說法，上海社科院商業(yè)研究中心主任朱連慶表示反對(duì)。朱連慶認(rèn)為，“如果不好，就不會(huì)有那么多的地方爭(zhēng)搶。”與香港迪士尼不同，上海迪士尼在內(nèi)地將暫時(shí)是惟一的，因此它輻射的區(qū)域不僅是上海地區(qū)，還會(huì)影響長(zhǎng)三角乃至更大的范圍。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》 (來源：新華網(wǎng))