【案情】 張女士擁有一套位于頂樓的花園洋房，其在露臺(tái)上搭建了一間約70平方米的“陽(yáng)光房”。2022年1月，張女士將該洋房作價(jià)85萬(wàn)元出售給鄭先生，可兩人簽訂購(gòu)房合同時(shí)未寫明交易內(nèi)容包括“陽(yáng)光房”。2022年2月，鄭先生取得了該房屋的產(chǎn)權(quán)證。

2023年8月，城管部門認(rèn)定該“陽(yáng)光房”屬違章建筑，發(fā)出書面通知，責(zé)令鄭先生自行拆除，否則將被強(qiáng)拆。鄭先生遂雇請(qǐng)人員予以拆除。之后，鄭先生多次要求原房主張女士賠償。張女士則認(rèn)為房屋已經(jīng)過(guò)戶，“陽(yáng)光房”被拆除的責(zé)任應(yīng)由鄭先生一人承擔(dān)。鄭先生訴至法院，請(qǐng)求判令張女士降低購(gòu)房費(fèi)用并賠償拆除費(fèi)用約34萬(wàn)元。

庭審中，鄭先生認(rèn)為張女士隱瞞了“陽(yáng)光房”屬于違建的事實(shí)，并將其作為房屋賣點(diǎn)，自己基于誤解而購(gòu)買了該房產(chǎn)，張女士的行為構(gòu)成欺詐，因此要求張女士承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。張女士則辯稱，房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過(guò)戶到鄭先生名下，“陽(yáng)光房”是房屋交易的一部分，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶后的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由鄭先生自行承擔(dān)。

法院認(rèn)為，“陽(yáng)光房”雖未寫入書面合同，但影響雙方交易對(duì)價(jià)，仍屬約定交易范圍，該“陽(yáng)光房”已被行政主管部門認(rèn)定為違章建筑，有關(guān)“陽(yáng)光房”的買賣約定屬無(wú)效。鄭先生喪失“陽(yáng)光房”使用利益并支出拆除費(fèi)用，此時(shí)買賣合同權(quán)利義務(wù)失衡，之間的差額可認(rèn)定為鄭先生因此遭受的經(jīng)濟(jì)損失。原、被告對(duì)陽(yáng)光房被限期拆除均應(yīng)有所預(yù)見(jiàn)，無(wú)視法律、心存僥幸的主觀過(guò)錯(cuò)大體相當(dāng)，應(yīng)承擔(dān)同等責(zé)任。

據(jù)此，法院綜合房屋成交金額、物理現(xiàn)狀、拆除費(fèi)用、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平、交易市場(chǎng)行情等因素，判決張女士承擔(dān)50%的責(zé)任，向鄭先生賠償4萬(wàn)元。

【釋法】 《中華人民共和國(guó)民法典》規(guī)定，當(dāng)合同被認(rèn)定為無(wú)效時(shí)，如果其中一方存在過(guò)錯(cuò)，那么這一方應(yīng)當(dāng)對(duì)另一方因此所遭受的損失進(jìn)行賠償。如果合同雙方都存在過(guò)錯(cuò)，那么應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。在“陽(yáng)光房”被拆除的情況下，買賣雙方的權(quán)利和義務(wù)出現(xiàn)了失衡，從而給買方帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失。對(duì)于這一經(jīng)濟(jì)損失，由于買賣雙方的主觀過(guò)錯(cuò)大致相當(dāng)，根據(jù)法律規(guī)定，雙方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)同等的責(zé)任。

在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上，盡管附屬建筑增加了房屋的吸引力，但它們?nèi)匀粚儆诮ㄖa(chǎn)品的范疇，同樣涉及公共安全的問(wèn)題。因此，在使用這些附屬建筑時(shí)，尤其是在進(jìn)行改造之前，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)首先了解相關(guān)法律法規(guī)以及物業(yè)管理規(guī)定。

在進(jìn)行改造之前，購(gòu)房者需要向相關(guān)部門提出書面申請(qǐng)，在得到相關(guān)部門的批準(zhǔn)后，才能開(kāi)始實(shí)施改造。

此外，在考慮附屬建筑的使用時(shí)，購(gòu)房者還應(yīng)當(dāng)充分尊重相鄰關(guān)系，注意保護(hù)相鄰業(yè)主的通風(fēng)、采光等合法權(quán)益。盡量避免給相鄰業(yè)主帶來(lái)不便，否則可能會(huì)引發(fā)鄰里糾紛。

 來(lái)源：《云南法制報(bào)》