【案情】 董某在某樓盤看房時(shí)，銷售人員曾以現(xiàn)場(chǎng)介紹、口頭允諾、發(fā)送短信等方式表示，如他購(gòu)房，就將與涉案房屋相鄰的部分封閉公共區(qū)域位置約60平方米送給董某使用，并承諾會(huì)為該區(qū)域鋪好地板后和房子一并交付。

隨后，董某和開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，約定由董某購(gòu)買位于2樓的案涉房屋。但合同另有約定，銷售人員的口頭介紹僅供參考，不作為對(duì)交樓標(biāo)準(zhǔn)、交樓設(shè)施及環(huán)境等的承諾或具體標(biāo)準(zhǔn)。

之后，董某支付全款購(gòu)房，但直至收樓日開發(fā)商也未履行贈(zèng)送面積的承諾。董某遂起訴至法院，要求開發(fā)商向其賠償未如約贈(zèng)送的公共區(qū)域面積對(duì)應(yīng)的價(jià)款，并支付違約金。

廣東省廣州市花都區(qū)人民法院審理后認(rèn)為，開發(fā)商通過(guò)銷售人員口頭及短信承諾向董某發(fā)出要約后，董某據(jù)此簽訂購(gòu)房合同構(gòu)成承諾，雙方達(dá)成贈(zèng)送案涉公共區(qū)域的合意。雖然合同約定銷售人員的承諾僅供參考，不作為交樓標(biāo)準(zhǔn)，但因該條款系開發(fā)商利用其優(yōu)勢(shì)地位預(yù)先擬定，對(duì)購(gòu)房人明顯不公，且該條款排除了開發(fā)商所做商業(yè)廣告和宣傳資料成為要約的可能性，內(nèi)容與法律規(guī)定相抵觸，為無(wú)效條款。

本案中，因開發(fā)商允諾將屬全體業(yè)主共有的公共區(qū)域部分面積贈(zèng)送給某位業(yè)主單獨(dú)使用，必然損害全體業(yè)主利益，故該部分贈(zèng)送內(nèi)容無(wú)效。開發(fā)商明知是公共部分還對(duì)外贈(zèng)送，主觀上具有明顯過(guò)錯(cuò)，該承諾行為對(duì)董某的簽約意愿產(chǎn)生了重大影響，最后導(dǎo)致董某可獨(dú)自占用該部分區(qū)域的合同目的落空，故開發(fā)商應(yīng)對(duì)此承擔(dān)締約過(guò)失賠償責(zé)任。而董某在購(gòu)房時(shí)亦明知該位置屬于業(yè)主共有卻仍堅(jiān)持購(gòu)買，其同樣具有過(guò)錯(cuò)。

法院綜合雙方過(guò)錯(cuò)程度、客觀損失情況，酌定開發(fā)商賠償董某損失5萬(wàn)元。董某有關(guān)違約金的訴請(qǐng)不予支持。

開發(fā)商不服，提起上訴。經(jīng)二審，法院最終駁回上訴，維持原判。

【釋法】 法官提醒，開發(fā)商在促銷時(shí)應(yīng)遵守法律法規(guī)，秉持誠(chéng)實(shí)信用原則；將共有部位贈(zèng)送給單獨(dú)業(yè)主此類恣意承諾的行為，不僅侵害了全體業(yè)主的共同利益，亦擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售秩序。即便最后如約贈(zèng)送，其他利害關(guān)系業(yè)主也有權(quán)要求開發(fā)商或受贈(zèng)業(yè)主停止侵害、排除妨害、恢復(fù)原狀、賠償損失，將會(huì)產(chǎn)生更多糾紛。因此，購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待開發(fā)商的贈(zèng)與承諾，應(yīng)查明贈(zèng)送部分是否屬于公共部分，切勿明知違法而為之。 

（來(lái)源：《云南法制報(bào)》）